Un proyecto realizado en la UNNE, y transferido al Instituto de Provincial de Desarrollo Urbano y Vivienda (IPDUV) del Chaco, posibilitó el desarrollo de una herramienta metodológica de evaluación multicriterio, apoyada en Tecnología de la Información Geográfica, que contribuye en determinar la localización óptima de suelo urbano para viviendas sociales.
En Argentina, y en la mayoría de las provincias, hasta hace poco tiempo no existía reglamentación vigente respecto de la selección de localizaciones para la construcción de nuevas viviendas sociales.
Recién en el año 2016 fue desarrollada por la Secretaría de Vivienda y Hábitat de la Nación una herramienta para evaluación rápida de terrenos denominada “Planilla para la evaluación de la aptitud urbanística” (PPEAU), que en el año 2017 empezó a utilizarse en el ámbito del Instituto de Provincial de Desarrollo Urbano y Vivienda (IPDUV) del Chaco.
Si bien dicha planilla representó un gran aporte en la tarea del IPDUV Chaco, se reconocía que quedaba pendiente mejorar los procesos de evaluación física, dominial y de localización, en términos de la necesidad de contar con información previa a la visita de campo, que posibiliten una pre-evaluación de la localización, evitando tareas repetitivas y salidas a campo en muchos casos innecesarias.
En ese aspecto, la arquitecta Gabriela Ebel, investigadora de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE y además personal del IPDUV-Chaco, en vista de su tarea profesional en el organismo estatal consideró factible avanzar en el diseño de herramientas que, apoyadas en las Tecnologías de Información Geográfica (TIG), contribuyan a optimizar la aplicación de la mencionada planilla de aptitud urbanística y de la evaluación general de los sitios que podrían destinarse a viviendas sociales.
Por ello, en el marco de su Trabajo de Integración Final de la Especialización en Tecnologías de la Información Geográfica (Facultad de Humanidades de la UNNE), la arquitecta Ebel avanzó en el desarrollo de una metodología para determinar la localización óptima de viviendas sociales mediante Evaluación Multicriterio (EMC), que fue aplicado a la ciudad de Fontana (Provincia del Chaco) pero que puede replicarse en otros territorios.
Para la realización del trabajo se utilizaron técnicas de integración entre herramientas de Sistema de Información Geográfica (SIG) y Evaluación Multicriterio (EMC), y para el análisis se incluyeron criterios limitantes y factores, de acuerdo a las pautas trazadas por la Secretaría de Vivienda y Hábitat de la Nación.
Se identificaron los aspectos favorables y desfavorables de la utilización de la planilla nacional por parte del IPDUV, por lo que se propuso una herramienta que maximice los aspectos positivos descritos.
En el marco del trabajo fue preciso contar con la información generada por diversas áreas del Estado, materializadas en mapas, y se tuvo que digitalizar la capa correspondiente al código urbano de Fontana, que fue la localidad utilizada para el ajuste de la metodología de determinación.
Se obtuvieron un total de 18 mapas raster (mapas divididos en celdas), que sufrieron diferentes procesos y operaciones, originando nuevos rasters para lograr la Evaluación Multicriterio (EMC) realizada posteriormente. Con el mapa resultante de la EMC, se obtuvo el mapa de localizaciones óptimas de viviendas sociales en la ciudad de Fontana, Provincia del Chaco, y posteriormente se realizó un proceso de selección por localización sobre la capa del catastro de la ciudad de Fontana.
Fueron seleccionadas las 7.245 parcelas que reúnen las condiciones óptimas para la localización de viviendas sociales, considerando el listado de criterios restricciones y factores definidos previamente.
APLICACIÓN CONCRETA
Al aplicarse a la ciudad de Fontana se pudo determinar que el total elegible representa el 64% de las parcelas del ejido de la ciudad, pero en términos de superficie estas parcelas representan solamente el 33% de total. Asimismo, mediante la superposición de la imagen satelital, se observó que gran parte de las parcelas elegibles se encontraban ocupadas.
“Los datos dieron cuenta de la baja capacidad de acogida de nuevas viviendas sociales si se consideran las características exigibles por la planilla nacional” explicó la especialista, quien además es docente-investigadora en la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE.
Al respecto, consideró que ello determina en gran medida uno de los aspectos negativos de la utilización de la planilla (PPEAU) y es que no está pensada para articularse con herramientas de prospección, sino como un análisis y evaluación puntual para un determinado momento, originando respuestas reduccionistas a la complejidad de la temática.
“Contar con información certera de lo planificado por otras áreas del Estado, que tienen influencia directa en la localización adecuada de viviendas sociales, es fundamental y debería formar parte de la planilla PPEAU” indicó.
Resaltó que la metodología desarrollada fue aplicada a la localidad de Fontana pero es transferible a cualquier otro territorio. “Demostró ser una herramienta óptima para identificar la aptitud de suelos para destinarlo a proyectos para viviendas sociales”.
Reiteró que el modelo especificado puede mejorarse en función de nuevos objetivos o información ampliada, como ser agregar la variable de valor inmobiliario del suelo, que constituye una variable de gran incidencia para determinar o no la compra de un predio para viviendas sociales.
IMPORTANCIA DE LA HERRAMIENTA
Para la arquitecta Ebel, la propuesta desarrollada con su trabajo podría ser utilizada en IPDUV para mejorar procedimientos de evaluación de localizaciones para viviendas sociales, pero también podría configurar una fuente de información para la planificación municipal y para otros organismos del Estado con acción territorial.
“Es que con la herramienta ajustada podrían simularse escenarios a través de la modificación de algunos parámetros susceptibles de ser intervenidos mediante la planificación del territorio, por ejemplo la localización de una nueva escuela, o la apertura de nuevas calles, que favorezcan contar con nuevos lugares aptos como suelo urbano” explicó.
Agregó que herramientas y procedimientos como el desarrollado en este trabajo constituyen una importante fuente de información en cuanto a la definición de la política habitacional que pretende llevar adelante el Estado. Por ejemplo, la compra de suelo urbano por parte de IPDUV, la generación de un banco de tierras -municipal o de IPDUV-, la utilización de diversas herramientas urbanísticas que permitan la captación de suelo puede definirse en función de estas localizaciones óptimas.
Recordó que en el IPDUV el área de “Gerencia de Desarrollo Urbano” tiene a su cargo la evaluación y eventualmente el otorgamiento de la aptitud física, dominial y de localización de los terrenos propuestos por diversos actores para la ejecución de nuevas viviendas sociales. Esta tarea históricamente se desarrolló a través de la visita al terreno (análisis físico y de localización) y el análisis en gabinete de la información dominial, obtenida del Registro de la Propiedad Inmueble.
Sin embargo, la aptitud física y de localización quedaba normalmente definida a partir de los criterios propios del evaluador, no contando con un cuerpo sistematizado y aprobado por las autoridades de la Institución de variables a evaluar, o de metodología de la evaluación.
Un aporte significó la implementación en el año 2017 de la planilla desarrollada por la Secretaría de Vivienda y Hábitat de la Nación, la cual podría ser enriquecida con la aplicación del metodología de localización óptima de viviendas sociales mediante Evaluación Multicriterio (EMC), desarrollado en la Maestría Especialización en Tecnologías de la Información Geográfica de la
Facultad de Humanidades de la UNNE y transferida al IPDUV.
DETALLES DE LA PLANILLA NACIONAL
La “Planilla para la evaluación de la aptitud urbanística” (PPEAU) básicamente se trata de seis planillas que analizan un conjunto de temas: Características del terreno, Marco Urbanístico, Condiciones Ambientales del Entorno, Infraestructura y Servicios, Equipamiento y Conectividad, y Características del Proyecto de Urbanización.
Cada uno de estos temas posee subtemas que, según la metodología de evaluación propuesto por la Secretaría de Vivienda de la Nación (SVyH), se evalúan con un criterio de semáforo (verde, amarillo y rojo, según sean más o menos favorables).
Para que una localización evaluada resulte apta urbanísticamente deberá superar con verde, al menos 28 ítems, considerando todos los que resultan excluyentes, y que son: que no exista riesgo hídrico, que no exista riesgo pluvial, que no existan pasivos ambientales en el terreno, que cuente con red de agua potable, que cuente con red eléctrica, que cuente con servicio de atención sanitaria, que cuente con suficientes establecimientos de educación primaria y que la conexión con el tejido urbano existente tenga continuidad.
“La localización óptima se ve atravesado por cuestiones sociales, económicas, políticas, administrativas, legales, físicas y ambientales, y en especial a las fuerzas de mercado inmobiliario. Por ello, el enfoque teórico en este trabajo permitió reconocer a la localización de viviendas sociales como un elemento dentro del sistema complejo que determina la calidad de vida de los hogares” finalizó la especialista Gabriela Ebel.
